对于超过20年的租赁合同，超出的部分法律不予保护，合同期限超20年的部分应被视为无效。为保障双方权益，建议及时对合同进行调整或续订，确保合同的合法性。
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针对超期租赁合同，可行的处理方式包括：一是重新签订一份租赁期限不超过20年的合同来替代原有合同；二是等待当前合同租期自然届满后，再按照法律规定续订新的租赁合同。选择方式时需结合双方意愿、法律规定以及实际情况，确保合法合规。
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对于已超出20年的租赁合同，处理时应根据不同情况而定。如租期刚开始，建议重新签订合同并确保租期不超过20年；若租期即将届满，可与对方协商续订合同，但续订期限同样不得超过20年；若租期已过半，双方可协商调整租期或续订条件，务必遵守法律规定，以保护双方权益不受影响。